Presentado como un mecanismo eficaz de incentivo de compra, el “Bono Pie” consiste en aumentar artificialmente el precio de una vivienda con el propósito de inducir a las instituciones financieras a otorgar créditos hipotecarios equivalente al 100% de la propiedad desde la perspectiva del comprador. Así, el comprador final NO requiere del mínimo exigido del 10% como aporte real de capital propio.
Sí bien aparentemente esta maniobra puede creerse como algo beneficioso para un comprador que carece de capital para financiar el Pie, los verdaderos efectos negativos afloran en el largo plazo, partiendo por los problemas tributarios asociados a la incapacidad para justificar fondos ante el Servicio de Impuestos Internos y, peor aún, en caso de vacancia por arrendamiento, puede provocar un colapso de la capacidad de pago para cubrir dividendos y gastos comunes.
Por su parte, el multicrédito, cuya esencia consiste en que una sola persona solicita “créditos hipotecarios simultáneamente” ante distintas instituciones financieras, exponiendo el comprador a riesgos financieros no visibles que en casos extremos pueden llegar a resultar insostenibles.
En suma, este modelo conlleva la manipulación de precios, endeudamiento insostenible y colusión pasiva entre inmobiliaria y comprador, lo cual no solo perpetúa desigualdades estructurales, sino que también socava la confianza en las instituciones y en el mercado inmobiliario chileno. Estas prácticas comerciales conllevan impactos sociales, económicos e institucionales que es necesario comprender y analizar en razón de sus efectos y consecuencias.
El análisis de efectos y consecuencias directas e indirectas derivadas de estas prácticas comerciales, no solo perpetúan desigualdades estructurales, sino que también erosionan la confianza en las instituciones y exponen a los actores involucrados a riesgos no visibles de alto impacto. Entre los efectos más directos destacan:
La colusión pasiva entre inmobiliarias y compradores incentiva a participar activamente en esquemas de falta de transparencia financiera y demuestra cómo estas prácticas cuestionables son sistemáticamente organizadas para maximizar beneficios privados e incentivan la especulación y el oportunismo.
El bono pie introduce al proceso de compra de la vivienda un mecanismo de especulación comercial u oportunismo en donde la inversión inmobiliaria cobra sentido por la mera obtención de financiamiento, dejando en segundo plano la consideración de riesgos económicos, financieros y tributarios.
En definitiva, el más afectado de los efectos de estas prácticas es el comprador final, quien termina sobreendeudado a 30 años asumiendo riesgos inflacionarios, riesgos de demanda por arriendos, riesgos por volatilidad en el precio de los arriendos, riesgo incapacidad de pago crediticio y riesgo tributario asociado a la aplicación y cambio de las normas de tributación de bienes raíces.
El uso del bono pie y el multicrédito, genera desconfianza hacia el mercado inmobiliario. Los compradores y el mercado financiero perciben estas estrategias como engañosas, lo que afecta negativamente la legitimidad del sistema y limita la participación ciudadana en procesos económicos formales.
Implicancias Sociales Modelos poco transparentes no solo impacta la confianza y credibilidad económica a nivel individual, sino que también genera riesgos sistémicos para la estabilidad económica del país, al desestabilizar el mercado crediticio e inmobiliario.
La Figura del Bono Pie constituye por si mismo una maniobra engañosa cuyo propósito es romper las reglas de determinación de capacidad de endeudamiento hipotecario. En efecto, para que una persona acceda a la vivienda deben ocurrir dos requisitos fundamentales:
Así entonces, cuando una persona se colude con una inmobiliaria y acuerdan la figura de Bono Pie, en donde esta última presenta al banco la propiedad sobrevaluada, por ejemplo, en un 10%, al ponderar el 90% sobre dicho valor, el comprador resulta beneficiado maliciosamente ya que en realidad la entidad financiera termina por financiar el 100 % de la propiedad.
Obtenido el crédito y pagada la propiedad a la inmobiliaria por parte de la entidad financiera, la inmobiliaria emite una Nota de Crédito al comprador por el equivalente al supuesto monto de pie aportado, aludiendo “Rebaja de Precio”, consumándose una maniobra engañosa cuyo principal beneficiado es, sin lugar a dudas, la inmobiliaria y en segundo lugar el comprador. Así las cosas, la entidad financiera que presta recursos de terceros, termina por financiar activos inmobiliarios sin la debida cobertura de riesgo financiero por parte del comprador.
Cuando un comprador adquiere activos inmobiliarios usando este susterfugio, sin compromiso patrimonial alguno, traspasa a la institución financiera una garantía hipotecaria sin la debida protección económica, debido a que, en caso de liquidación forzosa por incumplimiento crediticio, la institución financiera queda sin fondo de maniobra para cubrir el menor valor por liquidación de dicha garantía. Cosa muy distinta es cuando un comprador arriesga sus ahorros y aporta un capital financiero por el equivalente al pie de la propiedad e incluso cuando aporta más de lo exigido por la institución financiera. Es importante entender que las instituciones financieras prestan dinero de terceros y, por lo mismo, deben aplicar y supervisar con rigor el cumplimiento de normas de riesgo institucional definidas en sus políticas de otorgamiento de crédito y calidad de garantías.
Si a todo lo anterior sumamos el MultiCrédito, la situación se agudiza aún más. En efecto, el proceso de solicitud de créditos en simultanea tiene por finalidad financiar activos inmobiliarios muy por sobre la capacidad técnica de endeudamiento de una persona, aprovechando la condición de desinformación entre las diversas entidades financieras, las cuales ante este proceder se informan del sobreendeudamiento simultaneo del cliente con los hechos consumados. Esta conducta NO es ilegal, es una conducta inspirada en el OPORTUNISMO.
Así entonces, las instituciones financieras administran porfolios hipotecarios con clientes de alta concentración de deudas, cuya principal garantía es la hipoteca sobre los bienes raíces. Pero quizás si el mayor factor de riesgo, por cierto, no visible, emerge desde la norma tributaria desde octubre de 2010, los ingresos por arriendos de bienes raíces acogidos a DFL2 tributan a partir de la tercera propiedad. Este aspecto es muchas veces desconocido, y por lo mismo, un factor de riesgo desconocido que pone en peligro la calidad de la garantía real hipotecaria, ya que ante incumplimiento de la norma tributaria el fisco puede ejercer la acción de cobranza y liquidación forzosa vía remate.
Ante este escenario, las garantías hipotecarias en favor de las instituciones financieras pierden su eficacia como caución real, ya que el Fisco tiene prioridad de pago por sobre cualquier otra entidad o institucionalidad. Así entonces, las adquisiciones de bienes raíces bajo modalidad Bono Pie y Multicrédito constituyen un problema cuyas implicancias sociales, económicas y financieras ameritan una revisión en cuanto a las limitaciones y controles que la autoridad económica ejerce el sector financiero nacional.